Kiinteistö- ja rakennusala alkaa toipua ensi vuonna – mutta se ei tarkoita paluuta entiseen

Merkkejä kiinteistö- ja rakennusalan toipumisesta seurataan tarkasti. Kiinteistö- ja rakennusalan näkymiä sekä varsinkin asuntokaupan tilaa käsitellään uutismediassa lähes päivittäin. Vahvoja merkkejä siitä, että käänne toimialalla olisi tapahtunut, ei näy vielä. Meidän on odotettava ainakin ensi vuoteen.

Kun ala ennen pitkää kääntyy kasvuun, se ei tarkoita sitä, että palaisimme kiinteistöalan huippuvuosiin, joihin saimme tottua matalan korkotason aikana. Vuosina 2017–2022 transaktiovolyymit olivat huipussaan, ja rakentaminen selvästi keskimääräistä vilkkaampaa.

Moni asia on ehtinyt muuttua.

1. Korot ja rahoitus. Poikkeuksellinen nollakorkojen aikakausi on päättynyt, ja sen myötä kiinteistömarkkinoilta on puhallettu ilmat pois. Ohjauskorkojen odotetaan päätyvän lopulta kahden prosentin tasolle. Jokainen toimija alalla sopeuttaa toimintaansa parhaillaan uuteen korkotasoon.

Rahoituksen ehdot ovat kiristyneet, mikä heikentää niin yritysten kuin kotitalouksien investointimahdollisuuksia. Valtaosa hankkeista, jotka olivat taloudellisesti toimivia vuonna 2021, eivät ole sitä enää. Jotta ne nyt saisivat rahoitusta, niitä pitää muuttaa, muuten ne eivät käynnisty. Haastavimmat hankkeet jäävät toteutumatta, ja tiettyjen kaupunginosien kehittyminen hidastuu merkittävästi.

Kaupunkien tulisi reagoida tilanteeseen käymällä yksityisen sektorin kanssa aktiivista vuoropuhelua. Kaavoitusratkaisujen ja omien alueinvestointiensa kautta kaupungit voivat luoda edellytyksiä hankkeiden käynnistämiselle muuttuneessa tilanteessa. Emme voi jäädä odottamaan pelastajaksi menneiden vuosien markkinaympäristöä.

2. Konkurssit ja maksuvaikeudet. Rakennusalan suhdannemuutokset ovat tyypillisesti rajuja, mikä näkyy laskusuhdanteen aikana konkurssien määrässä. Alalta poistuu nyt rakentajia ja sijoittajia, jotka eivät pysty sopeuttamaan liiketoimintaansa hallitusti. Osa pari vuotta sitten toiminnassa olevista yrityksistä ei ole olemassa enää vuonna 2025.

Rahoitusmarkkinan nopea kiristyminen ja kustannusten nousu ovat aiheuttaneet maksuvaikeuksia paitsi alan yrityksille, myös esimerkiksi asunto-osakeyhtiöille. Jyrkkä laskusuhdanne on tuonut näkyville sen, minkälainen kiinteistöpommi muuttotappiokunnissa muhii. Tavalliset taloyhtiötkin voivat joutua vaikeuksiin.

3. Ulkomaiset ja kotimaiset sijoitukset. Suomen kiinteistösijoitusmarkkinan transaktiovolyymi laski vuonna 2023 2,6 miljardiin euroon, joka tarkoittaa noin 65 prosentin laskua edellisvuosien tasosta. Sekä ulkomainen että kotimainen sijoittajakysyntä on vähentynyt merkittävästi. Avoimien kotimaisten rahastojen nettomerkinnät ovat selvästi negatiivisia, ja kotimaiset institutionaaliset sijoittajat muuttavat allokaatiotaan vahvemmin muihin sijoitusluokkiin. Kansainväliset sijoittajien osuus transaktioista kasvoi 59 prosenttiin, joka johtuu pääosin kotimaisen kysynnän hiljentymisestä. Vaikka kansainväliset sijoittajat ovat edelleen jossain määrin aktiivisia, ulkomaisten sijoitusten investoinnit pienenivät viime vuonna peräti 56 prosenttia vuodesta 2022.

Muutos on merkittävä ja siitä pitää olla huolissaan. Kaupungit tarvitsevat sekä kotimaista että ulkomaista yksityistä pääomaa rahoittaakseen kehityssuunnitelmiaan. Rakennussektorin osuus Suomen koko BKT:stä oli vuonna 2022 15 prosenttia. Se tarvitsee näitä pääomia toipuakseen ja päästäkseen jälleen takaisin kasvu-uralle.

Ulkomaisten kiinteistösijoitusten huippu nähtiin vuonna 2017, jolloin ulkomaista pääomaa virtasi Suomeen yli 7 miljardin edestä yhden ainoan vuoden aikana. Vuonna 2023 vastaava summa oli 1,5 miljardia.

Nyt edessämme on aito uhka, että ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomen markkinoita kohtaan vähenee ja samalla vähenee ulkomaisen pääoman virta Suomeen. Suomen houkuttelevuuteen kansainvälisillä pääomamarkkinoilla vaikuttaa taloutemme iso kuva sekä BKT:n kehitys, joka on jo pitkään laahannut selvästi jäljessä muita Pohjoismaita.

Kiinteistöalan ja kuntien tulisikin tehdä yhdessä töitä sen eteen, että Suomi säilyy kiinnostavana sijoitusmarkkinana. Tärkeää on, että kaupunkimme kehittyvät vetovoimaisiksi ja että luomme kiinteistömarkkinoillemme sellaisia mahdollisuuksia, joille on sekä käyttäjä- että sijoittajakysyntää. Se tuo maahan pääomaa ja työtä.

Joonas Lemström – Nrep Suomen maajohtaja

4. Toimitilojen muuttunut kysyntä. Vuonna 2024 toimitilojen kauppa käy edelleen selvästi aiempaa varovaisemmin, ja segmenttien väliset erot ovat suurempia. Toimistoissa polarisaatio hyvien ja huonojen toimistojen välillä kasvaa entisestään. Kun asiakkailla on enemmän mistä valita, markkinoilla pärjäävät vain huippulaadukkaat kiinteistöt keskeisillä sijainneilla sekä hyvillä kulkuyhteyksillä. Retail-puolella haasteet jatkuvat. Vahvoilla ovat pienemmät kauppakeskukset, jotka palvelevat omaa kaupunginosaansa. Silti uusiakin toimisto- ja retail-tiloja tarvitaan.

Nyt olisi tärkeää tehdä kaavoitusta kysynnän perusteella. Vähintään yhtä tärkeää on lisätä joustoa käyttötarkoituksen muutoksille siellä, missä esimerkiksi toimistoille ei ole enää kysyntää. Tämä elävöittäisi kaupunkeja, vilkaistaisi liike-elämää ja tukisi sekä kiinteistö- että rakennusmarkkinaa. Logistiikkatiloille puolestaan riittää kysyntää ja siellä hankekehitystä tapahtuu.

5. Asuntorakentamisen haasteet. Korkeat korot ja rakennuskustannusten nopea nousu ovat painaneet uudisasuntorakentamisen historiallisen alas, mikä uhkaa pudottaa uusien asuntojen tarjonnan lähivuosina 1940-luvun tasolle. Samaan aikaan muuttoliike kaupunkiseuduille jatkaa kasvuaan.

Kuluttajaluottamuksen lasku ja rahoituskustannusten nousu pitävät tällä hetkellä asuntojen kysynnän matalalla. Vaikka markkinalla näkyy pieniä positiivisia pilkahduksia,  ei tänä vuonna nähdä asuntojen hinnoissa välttämättä vielä käännettä. Hinnat kääntyvät tulevina vuosina kuitenkin nousuun, kun tarjonta vähenee pysähtyneen uudistuotannon myötä.

Siksi asuntorakentamista pitää alkaa edistää kaikin voimin. Muussa tapauksessa asuntomarkkinat ajautuvat epätasapainon tilaan, ja asunnot kasvukeskuksissa kallistuvat tarpeettomasti. Kaupunkien pitääkin nyt harkita, millä keinoin helpotetaan uusien hankkeiden käynnistämistä siellä, missä tiedämme, että kysyntä tulevaisuudessa kasvaa tai alueilla, joilla on kaupungeille strategista merkitystä. Pelkkä tuetun asuntotuotannon lisääminen ei riitä tasapainottamaan kysyntää ja tarjontaa.

Meidän pitää huolehtia siitä, että asuntokanta vastaa kysyntää, muuten edessä on jälleen asuntojen hintojen ja eteenkin vuokratason voimakas nousu.

6. Vihreä siirtymä. Nollakorkojen aika vauhditti investointeja ja samalla vihreää siirtymää. Tästä edistyksestä tulee pitää kiinni jatkossakin. Tilaajien, rahoittajien ja käyttäjien vaatimukset kasvavat. Tässäkään asiassa emme voi palata menneeseen. Meidän on päinvastoin mentävä yhä voimakkaammin eteenpäin ja yhdessä varmistettava, että kun rakentaminen lähtee käyntiin, se on kaikin tavoin yhä kestävämpää. Nyt vaaditaankin entistä vahvempaa sääntelyä julkiselta puolelta, jolla varmistetaan se, että välttämättömät ilmastotavoitteet täyttyvät toimialallamme.

Kiinteistöalan tulevaisuus on epävarmalla pohjalla, mutta markkinat tasapainottuvat ajan myötä. Me voimme omalla tekemisellämme vaikuttaa siihen, milloin toimiala kääntyy taas kasvuun ja minkälaisia vaikutuksia kiinteistö- ja rakennusmarkkinan kriisistä syntyy yhteiskuntaamme. Muuttuva markkinatilanne tarjoaa aina myös mahdollisuuksia uudelle kehitykselle ja pakottaa markkinatoimijat kehittämään liiketoimintaansa. Yhteistyöllä ja joustavuudella voimme rakentaa terveemmän ja kestävämmän tulevaisuuden, jossa kiinteistöala sopeutuu muutoksiin ja tarttuu uusiin mahdollisuuksiin. Vuosi 2025 ei ole paluu vuoteen 2021, ja siinä on myös hyvät puolensa.

Kirjoittaja Joonas Lemström on Nrep Suomen maajohtaja.