Nrep uskoo edelleen Suomeen ja aikoo investoida yli 500 miljoonaa tänä vuonna – Kiinteistökauppojen volyymi on pudonnut historiallisen alas eikä käänny nopeaan nousuun

Suomessa tehtiin vuonna 2024 kiinteistökauppaa 2,2 miljardilla eurolla, mikä on lähes 20 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Ja jopa 70 % kahden vuoden takaisesta, kuten Helsingin kaupungin uusin uutinen kiinteistökaupoista kertoi. Kiinteistökauppojen volyymi on pudonnut vuoden 2012 tasolle. Jos kauppojen volyymi suhteutetaan  kiinteistömarkkinan kokoon, vuonna 2024 tehtiin itse asiassa selvästi vähemmän kauppoja kuin vuonna 2012.

Tilanne on poikkeuksellisen vakava. Suomessa tehdään suhteessa kiinteistömarkkinan kokoon nyt selvästi vähemmän kiinteistökauppoja kuin kertaakaan finanssikriisin jälkeen.

Samaan aikaan muualla Euroopassa tilanne toinen. Esimerkiksi Tanskassa, jossa hyvinä vuosina tehtiin suunnilleen saman verran kiinteistökauppoja kuin Suomessa, kauppojen volyymi oli viime vuonna jo lähes 6 miljardia euroa. Myös esimerkiksi Ruotsissa, Saksassa, UK:ssa ja Puolassa volyymit ovat kääntyneet kasvuun.

Miksi Suomi on niin paljon jäljessä verrokkimarkkinoita?

Kun kiinteistömarkkinat sukeltavat voimakkaasti, kotimainen sijoittajakysyntä tyypillisesti ylläpitää markkinan volyymeja. Näin on tällä hetkellä Ruotsissa ja Tanskassa, jossa eri tyyppiset kotimaiset sijoittajat pitävät kysyntää yllä ja markkinat toiminnassa.

Suomessa ei ole näin. Kotimaisista sijoittajista ei ole Suomessa vetoapua, koska erikoissijoitusrahastot eivät pysty tällä hetkellä sijoittamaan ja institutionaaliset sijoittajat taas hajauttavat omistuksiaan ennen kaikkea ulkomaille.

Meillä olisikin ensiarvoisen tärkeää saada kotimainen sijoittajakysyntä kasvuun.

Suomessa rakentamisella on kansainvälisesti verrattuna poikkeuksellisen iso merkitys koko kansantaloudelle. Huippuvuosina rakentaminen on muodostanut 15 prosenttia meidän BKT:stä. Rakentamisen syvä taantuma vaikuttaa siis myös Suomen talouskasvuun.

Tonttien hinnat eivät jousta riittävästi

HS uutisoi tammikuussa, että Helsingin Jätkäsaaressa moni tontti seisoo tyhjänä, koska rakentajat eivät lähde kehittämään niitä ennen kuin asuntojen kysyntä kasvaa. Tilanne kuvaa hyvin sitä, että emme ole vieläkään saavuttaneet tasoa, jossa uudisrakentaminen olisi taloudellisesti kannattavaa.

Isoilta kaupungeilta tarvitaan nyt ennen kaikkea joustavaa ja aktiivista maankäyttöpolitiikkaa. Uusien hankkeiden aloittamisen pullonkaulana ovat etenkin tonttien hinnat, jotka ovat joustaneet aivan liian hitaasti. Nykyiset tonttihinnat pohjautuvat vanhaan markkinaan. Jotta markkina lähtisi elpymään, tarvitaan muutakin kuin rakentamisen kustannusten ja katteiden supistumista.

Nykyiset tonttihinnat eivät tule saamaan nopeaa tukea markkinoista. Emme voi jäädä odottamaan sellaista. Markkinoiden elpyminen voi kestää selvästi kauemmin kuin toivomme. Likviditeetti RS-markkinalla on tällä hetkellä todella matala.

Jotta kysyntää uusille asunnoille syntyy ja asuntorakentaminen lähtee käyntiin, täytyy ylitarjonnan sulaa ja kuluttajien luottamuksen palautua. Myös julkiset investoinnit voivat lisätä alueen vetovoimaa ja siten kysyntää. Kaupunkien on reagoitava aktiivisesti uuteen markkinatilanteeseen tai muuten kehitystä ei tapahdu riittävän nopeasti. Tulevaisuudessa meitä odottaa pula asunnoista, mikä johtaa nopeasti myös vuokrien nousuun. Samaan aikaan suurissa kaupungeissa kaupunkiuudistusalueiden kehitys hidastuu merkittävästi.

Mitä muuta tarvitaan? Tonttien hintojen lisäksi ratkaisevia asioita uusien kehityshankkeiden alkamiselle ovat ainakin rakentamisen kustannukset, inflaatio, korot sekä sijoittajakysyntä.

Tarvitaan myös uskoa Suomeen. Meillä on sitä ja siksi me olemme sijoittamassa tänne yli 500 miljoonaa euroa.

Mahdollisuuksia hoivakiinteistöissä ja logistiikassa

Isot kaupungit jatkavat kasvuaan. Väestönkasvua ylläpitää maahanmuutto ja kaupungistuminen. Samaan aikaan väestö vanhenee, mikä synnyttää uudenlaisia tarpeita kiinteistömarkkinoille. Pitkän aikajänteen kasvuajurit eivät ole poistuneet Suomessa, ja Nrep uskoo edelleen vahvasti siihen, että tänne kannattaa investoida.

Asunnot, sote-kiinteistöt kuten hoivakodit sekä logistiikka ovat niitä, joihin sijoittajien kysyntä tulee ennemmin tai myöhemmin taas kohdistumaan. Suomessa rakennetaan varsinkin asuntoja ja hoivakoteja liian vähän suhteessa kysynnän kasvuun.

Nrep on ollut aktiivisin sijoittaja näillä markkinoilla ja sekä hankkinut markkinoilta että käynnistänyt omia asuntohankkeita ja hankkinut tontteja pitkäaikaiseen kehittämiseen. Vuonna 2024 saimme haastavasta markkinatilanteesta huolimatta käynnistettyä kaksi merkittävää hanketta: Helsingin Arabianrannassa käynnistyi asuinkerrostalon rakentaminen ja Tuusulan Hyrylässä palvelukeskuksen.

Hoivamarkkinassa olemme niin ikään olleet aktiivisin sijoittaja. Kahden viime vuoden aikana olemme ostaneet 17 hoivakohdetta markkinoilta ja rahoittaneet yhdeksän hoivahankkeen käynnistämistä. Kuluvana vuonna haluamme sijoittaa satoja miljoonia euroja sekä Suomen asunto- että hoivamarkkinaan ja olemme aktiivisia logistiikkakiinteistöissä.

Kansainvälisillä sijoittajilla on iso merkitys

Suomessa suhdanteen pohja saavutettiin todennäköisesti viime vuonna, mutta odotus on, että markkina toipuu hitaasti. Suomen heikko talouskasvu vähentää kansainvälisten sijoittajien kiinnostusta investoida Suomeen. Kansainvälisten sijoittajien merkitys taas ei ole aivan vähäinen. Esimerkiksi huippuvuonna 2017 ulkomaista pääomaa virtasi Suomen kiinteistömarkkinoille yli 7 miljardin edestä yhden ainoan vuoden aikana – tuplasti enemmän kuin kotimaista. Viime vuonnakin kansainvälisten sijoittajien osuus kaupoista oli 45 prosenttia.

Huippuvuosiin on pitkä matka.